Il conduttore di un fondo commerciale può pretendere dal locatore che l’immobile sia messo a norma?

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Sappiamo che la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, risulta regolata dal combinato disposto degli artt. 27-42 della L. n. 392/1978 nonché dalle disposizioni normative del codice civile, ed è a queste ultime che, per rispondere al quesito contenuto nel titolo del presente articolo, occorre far riferimento.

Gli artt. 1575 e 1576 del codice civile, infatti, enunciano gli obblighi a carico del locatore, stabilendo che lo stesso deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, nonché mantenerla idonea a servire all’uso convenuto eseguendo, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie (eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore) ed, infine, garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

La giurisprudenza ha sul tema chiarito, a più riprese, che le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576, non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto (Cass. n. 24987/2014; Cass. n. 2458/2009).

In altri termini, il locatore, salvo che contrattualmente le parti abbiano previsto qualcosa di diverso, non è tenuto a compiere successive modificazioni e trasformazioni attinenti alla specifica idoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività industriale o commerciale, per la quale è stato locato, anche nel caso in cui l’esecuzione delle opere di modificazione o trasformazione sia imposta da disposizioni di legge o dell’autorità sopravvenute alla consegna.